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시공사와 추가공사비로 분쟁이 발생하였는데 시공사가 입주를 앞둔 아파트를 점거하며 공사대금을 달라고 합니다.
추가 공사비를 명목으로 시공사가 아파트를 점거할 수 있나요?

안녕하세요 이원영 변호사입니다.

원자재비, 임금 등 전반적으로 건설물가가 오르면서 시공사가 추가공사대금을 요구하는 경우가 많아지고 있습니다.

특히 수년간 진행되는 재개발, 재건축 사업에서 시공사와 조합이 공사계약을 체결하였으나 건설자재, 인건비가 상승하면서 시공사는 조합에 추가공사비를 요구하나 조합은 추가공사비가 과도하다며 대립하는 경우가 많고 급기야 최근에는 입주를 앞두고 있으나 조합과 시공사 간 추가공사비 문제로 갈등이 심화되어 시공사가 아파트 입구를 컨테이너로 막아 입주를 하지 못하는 상황도 발생하였습니다.

시공사는 추가공사비를 요구하며 조합원의 새 아파트 입주를 막는 것은 일종의 유치권 행사라고 볼 수 있습니다.

일반 채권은 통상적으로 당사자 사이에서만 효력이 있는데, 유치권은 공사대금을 받을 때까지 누구에 대해서든 건물 인도를 거절할 수 있어 그 효력은 매우 강력합니다.

유효한 유치권 행사 요건은 무엇인가요?

유치권 행사가 효력이 있기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

1. 건물에 관하여 생긴 공사대금채권일 것
2. 건물을 적법하게 점유하고 있을 것
3. 채권이 변제기에 있을 것

위 요건을 모두 갖추어야지만 유치권이 적법하게 성립되어 효력이 발생합니다. 위 요건을 갖추지 못하고 섣불리 건물을 점유하며 공사대금을 요구하면 오히려 건축주에게 불법 점유에 관한 손해를 물어주어야 할 수도 있습니다.

그러므로 유치권을 행사하기 전에 변호사의 조력을 받아 적법한 유치권을 행사할 수 있도록 하여야 합니다.

반대로 조합의 입장에서 시공사가 유치권 행사를 명목으로 입주가 제때 이루어지지 못하고 있다면 입주방해금지가처분을 제기할 수 있습니다.

지금까지 유치권 행사에 관하여 알아보았습니다. 건설분쟁은 규모도 크고, 많은 이해관계인이 있어 그만큼 많은 분쟁이 얽혀 있어 건설분쟁에 관하여 전문지식이 없이 섣불리 소송을 하다가는 소송에서 유리한 결과를 얻지 못할 수 있습니다.

이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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