'공사계약' 검색결과 14건

부탁을 받아 공사계약 체결할 때 건설면허를 빌려만 주었는데, 계약 상대방이 실제 계약 당사자가 아닌 저희 회사(명의대여자)에 대해서 공사대금청구를 하였습니다.

명의만 대여해주었을 뿐인데도 계약책임이 발생하나요?

안녕하세요 이원영 변호사입니다.

건설하자가 발생하여 사고가 나면 대물적 피해뿐만 아니라 인명피해도 상당하기 때문에 일정한 요건을 갖춘 경우에만 건설 면허를 발급하여 건설면허를 가진 자만이 일정 규모 이상의 공사를 할 수 있도록 합니다.

하지만 현실적으로는 건설면허가 없는 자들도 건설면허를 빌려 공사를 하는 경우도 많습니다. 건설면허를 대여하여 공사 계약을 체결하였을 경우 분쟁이 발생할 경우 누가 법적인 책임을 지는지가 문제가 되는데요.

건설면허 대여에 따른 책임에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

A회사는 B에게 리모델링 공사를 일괄 도급주기로 하였는데, B는 건설업 면허가 없어 갑회사(피고)로부터 건설업 면허를 대여받으면서 갑회사 명의의 법인인감도장 및 통장 2개를 교부받았습니다.

A회사와 B는 갑 회사의 인감도장을 이용하여 이 사건 리모델링 공사를 갑회사에게 도급하는 내용의 리모델링공사계약을 체결하였고, B는 을회사(원고)와 리모델링공사 중 전기공사부분을 을회사에 하도급주는 내용의 전기공사하도급계약을 체결하였습니다.

건설 면허 대여자도 공사계약 책임이 있는가?

을회사는 공사계약내용대로 공사를 완료하였지만 B로부터 공사대금 일부를 지급받지 못하였고, 을회사는 명의대여자인 갑회사를 상대로 전기공사대금을 지급하라는 소송을 제기하였습니다.

1, 2심은 판시 증거만으로는 피고의 상호를 사용하여 영업할 것을 허락하였다는 점을 인정하기에 부족하다고 보아 피고의 책임을 인정하지 않았습니다.

이 사건은 대법원까지 올라갔고, 대법원에서는 1, 2심과 달리 피고는 건설업 면허를 대여하면서 피고 명의의 법인인감도장 등을 이용하여 피고의 이름으로 이 사건 리모델링 공사를 도급받은 후 공정별로 하도급할 것을 알면서 이를 용인한 것으로 보이고, 피고의 이름으로 원고와 B 사이에 이 사건 전기공사하도급계약을 체결하도록 한 것으로 봄이 상당하므로 이 사건 전기공사하도급계약에 대하여 피고는 원고에게 명의대여자로서 책임을 진다고 보아 원심 판결을 파기 환송하였습니다.

아는 지인이 건설 면허를 빌려달라고 하여 별 문제 되지 않을 것이라고 생각하여 건설면허를 빌려주었다가 금전적 책임뿐만 아니라 형사처벌을 받거나 건설업 등록이 취소될 수도 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다. 반대로 계약 상대방은 영세한 명의차용자보다 자력이 풍부한 명의대여 업체에 대하여 계약책임을 물을 수도 있게 되었다 점 유의하시기 바랍니다.

만약 건설면허 대여로 인하여 법적 분쟁이 발생하여 곤란한 처지에 처하였다면 법무법인 이산 이원영 대표변호사와 상담을 하시길 바랍니다.

이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

법무법인 이산

대표변호사 이원영

◆ 주 소 : 서울 구로구 시흥대로 571, 부호빌딩 3층

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  안녕하세요 이원영 변호사입니다.

  규모가 큰 공사일수록 진행하는 과정에서 수급문제, 장비 문제, 대금 문제 등 여러가지 사유로 인하여 공사 수급인이 공사계약서 상 준공예정일에 공사를 완성하지 못하고 준공예정일을 넘겨서 공사를 완성하는 경우가 많습니다.

  공사계약서에는 통상적으로 지체상금이 명시되어 있는데요. 공사가 예정 공사기간을 넘겨 지체되는 경우, 도급인(발주처)은 수급인(시공사)에게 공사계약서에서 정한 지체상금율을 기준으로 지연일수에 비례하여 지체상금을 청구할 수 있습니다.

  그러나 공사가 지연되는 사유는 여러가지가 있기 때문에 도급인(발주처)과 수급인(시공사) 사이에서 지체상금에 관한 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 도급인 입장에서는 공사가 지연된 만큼 공사계약서 규정대로 지체상금을 지급하라고 하고, 수급인 입장에서는 수급인의 귀책사유로 공사가 지체된 것이 아니므로 지체상금을 지급할 수 없다고 하며 첨예하게 다투는 경우가 많습니다.

  일례로, 발주처 A는 시공사 B와 2015. 11.까지 지하 연결통로 공사를 완성하기로 하는 공사계약을 체결하고, B는 공사를 착수하였습니다. 그러나 해당공사는 공사예정일보다 늦게 완성되었고, 발주처 A는 시공사 B에게 300여일 동안의 지체상금을 지급하라는 소송을 제기하였습니다.

  시공사B는 공사지연된 것은 수급인의 귀책사유가 아님을 주장하였습니다. 이에 재판부는 A와 B 및 관련 기관들 간 연결통로의 위치 변경에 관한 협의가 계속된 점, A로부터 제공받은 설계도면에 따른 공사 설계와 실제 지질상태가 달라 공사가 중단된 점 등의 이유로 피고(시공사 B)의 책임없는 사유로 공사가 지연되었으므로 피고에게 지체상금 책임을 물을 수 없다고 보아 원고 A의 청구를 기각하였습니다.   

  공사 수급인은 공사진행 과정에서 공사지연의 사유가 본인의 책임이 아님을 입증할 수 있는 자료들을 미리미리 확보해야 하고, 상대방 주장에 대하여 법률적으로 적극적으로 반박하여 지체상금 책임을 최소화 하여야 합니다.

  이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 

  건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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안녕하세요 이원영 변호사입니다.

건설업이나 인테리어 공사에 종사하시는 분들은 공사를 다 마무리하였음에도 종종 공사대금을 지급받지 못하는 경험을 하셨을 것입니다. 오늘은 미지급된 공사대금 회수에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

공사대금 미지급 문제는 여러 가지 이유로 발생하는데 우선, 공사계약을 허술하게 하여 공사대금 미지급 문제가 발생하기도 합니다. 실무에서 계약서를 작성하지 않고 먼저 공사를 진행하는 경우가 많은데, 이와 같은 경우 공사완성후 정산할 때에 공사내용, 공사대금, 공사기간 등에 관하여 분쟁의 소지가 많습니다. 이러한 문제들을 예방하기 위해서는 되도록이면 계약서를 작성하고 계약서 내용도 꼼꼼히 검토하여야 합니다.

훗날 공사대금 분쟁이 발생하여 민사나 형사소송을 제기할 경우 상대방에 대한 신상정보가 어느 정도는 있어야 가능하기 때문에 공사계약을 체결할 때에 상대방에 대한 신상정보를 미리 확보해두시기 바랍니다.

공사대금 소송을 하다보면 실제로 지인의 소개나 기존에 일했던 관계에서 공사대금 미지급 문제가 자주 발생을 하는데요. 알고 있는 사이다 보니 공사가 별탈없이 진행될 줄 알고 공사계약에 대하여 명확히 하지 않고 진행하다가 나중에 문제가 되어 결국 소송까지 진행을 하게 됩니다.

공사 과정에서 상대방과 주고받은 서면이나 공사일지 등 관련 자료들을 잘 보관하여야 하고, 특히 상대방에게 보낼 공문이나 서면을 작성할 때에도 본인에게 불리한 내용이 없는지 신경을 써서 작성을 해야합니다. 공사대금 소송에서 유리한 결과를 얻기 위해서는 공사 계약서, 현장관리 등 공사계약 체결, 공사과정 단계에서도 변호사와 상담을 하여 조언을 받는 것이 바람직합니다.   

상대방에 대하여 공사대금 소송을 제기한 뒤 법원으로부터 공사대금 지급 판결을 받으려면 수개월 이상의 시간이 소요됩니다. 그 동안 채무자(피고)가 재산을 미리 뺴돌리거나 다른 채권자에게 모두 지급을 한다면, 원고는 채무자에 대하여 공사대금 지급 승소판결을 받았더라도 실질적으로 피고가 재산이 없어 공사대금을 받지 못하는 경우도 발생합니다.

이 때에는 공사대금청구를 하기 전에 가압류신청을 하여 채무자의 재산을 동결시켜야 훗날 공사대금 청구에서 승소판결을 받은 뒤, 원고는 지급받지 못한 공사대금을 받을 가능성이 매우 높습니다.

이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 

공사대금에 관한 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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 안녕하세요 이원영 변호사입니다.

  민간 건설기업(시공사)이 도시개발사업 단지조성공사, 택지개발, 주택건설사업 등 공공 공사 입찰에 참가하여 낙찰을 받아 공기업에 공공 계약을 체결하여 공사를 진행하는 경우가 많습니다. 위와 같은 공공 공사의 경우 발주처의 공사계획 변경, 철거 지연, 설계변경 등 다양한 이유로 시공사가 공사를 정지해야하는 경우가 발생하기도 합니다.

  실제로 위와 같은 공공계약과 관련하여 일시정지기간 중 금융손실비용인 잔여공사금액에 대한 이자 지급에 관한 분쟁이 건설 소송 실무에서 많이 발생하고 있습니다.

  공공 공사도급계약의 경우 대부분 ‘공사계약 일반조건’이 적용이 됩니다.

  공사계약 일반조건에서는 발주기관의 책임있는 사유에 의하여 공사가 정지될 경우 발주기관은 수급인에게 다음과 같이 공사 지연에 따른 손해를 배상해주고 있습니다.

  위와 같이 공사계약 일반조건에서 발주기관의 책임있는 사유에 의하여 공사가 일시정지된 경우에 시공사는 일정 부분에 대하여 이자상당 금융손실비용을 청구할 수 있도록 명시하고 있으나, 실제로 발주기관이 공사정지조치를 내렸는지, 발주기관의 책임있는 사유에 의하여 공사가 정지되었는지에 대하여 도급인과 수급인 사이에 첨예하게 다투게 됩니다.

  만약 발주기관의 공사정지조치가 없거나 발주기관의 귀책사유로 공사가 진행되고 있지 않음이 불분명하다면 해당 손해는 고스란히 시공사가 떠안을 수 밖에 없습니다. 위와 같은 상황을 방지하기 위해서는 시공사는 현장 단계부터 철저히 관리를 해야하고, 발주기관과 서신 등을 주고받을 때에도 신중하게 대응해야할 것입니다. 

  지금까지 공공 공사계약시 발생할 수 있는 건설 분쟁에 관하여 알아보았습니다. 이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 

  건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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  안녕하세요 이원영 변호사입니다.

  계약서를 작성하였더라도 계약 당사자간에 계약서상 해석이 다툼이 발생하여 소송으로 번지기도 합니다. 또한 계약서를 어떻게 작성을 하느냐에 따라 계약이 진행된 후 분쟁이 발생하였을 때 상당한 손해를 입을 수도 있습니다.

  오늘은 주택용지 공급 계약상 ‘토지사용 시기’를 어떻게 해석을 해야하는지에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

  한국토지주택공사(LH)는 원고OO와 하남·미사지구 공동주택용지를 약 1375억원에 공급하고, 계약보증금 외에 나머지 매매대금을 2015. 12. 21.까지 6회로 분할하여 지급하기로 하는 내용의 주택용지 공급계약을 체결하였습니다.

  다만 토지 사용시기는 2014. 12. 31.로 특정이 되어 있고, 위 계약서에서는 “LH 공사의 책임질 사유로 인한 조성공사의 지연으로 토지사용시기가 지연되는 경우에는 LH 공사는 기납부한 매매대금에 대하여 지체상금을 원고에게 지급하거나 원고가 납부할 매매대금에서 차감하여 지급에 대신하기로 한다”라고 정하고 있었습니다.

  원고는 2014. 12. 31.이 지난 후에도 LH 공사의 택지조성공사의 지연으로 인하여 이 사건 토지를 사용할 수 없는 상태가 장기간 지속이 되었고 원고는 LH 공사에 대하여 약 100억원의 지연손해금을 청구하였습니다.

  1심에서는 LH 공사가 원고에게 지체상금을 지급할 책임이 있다면서 51억원 상당의 손해배상책임을 인정하였습니다. 그러나 항소심에서는 LH 공사의 책임이 없다고 하며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

  항소심에서는 지체상금을 규정한 조항의 토지사용시기는 토지의 사용가능시기가 도래한 것만으로 부족하고 원고가 매매대금을 선납하고 소유권을 이전받는 등의 조건을 구비하여야 하는데 원고가 그와 같은 조건을 구비하지 않았으므로 토지사용시기가 도래했다고 인정할 수 없다고 판시하였습니다.

  이 사건은 대법원까지 올라가 판단을 받았는데, 대법원에서는 이 사건 주택용지 공급계약은 LH공사가 공동주택 건축 용도의 대규모 택지를 조성하여 원고에게 공급하는 것을 그 목적으로 하는 것으로서, 

  사업기간 단축 및 비용절감 등을 위해 원고가 조기에 건축공사에 착수할 수 있도록 이 사건 토지 매매대금의 최종 납부기일로부터 약 1년 전까지 LH공사에게 택지 조성공사를 마치고 원고의 사용에 제공할 의무를 부과함과 동시에 LH공사가 위 의무를 위반할 경우 그로 인한 지연손해금을 배상하도록 하는 내용을 포함하고 있다고 보았습니다.

  또한 대법원은 주택용지 공급계약에서 손해배상책임요건으로서 ‘LH공사의 책임질 사유로 인한 조성공사의 지연으로 토지사용시기가 지연되는 경우’를 정하고 있을 뿐 원고로 하여금 토지사용조건을 모두 충족할 것을 명시적으로 요구하고 있지 않다고 하였습니다.

  그러므로 원고로 하여금 토지사용조건을 모두 충족하여야 만 지연손해금 채권이 성립한다고 해석하는 것은 이 사건 계약 당시 당사자의 진정한 의사에 부합한다고 보기 어렵다고 보아 원심(항소심)판결을 파기환송하였습니다.

  계약의 목적, 내용, 성격, 계약을 체결하게 된 경위 등에 따라 계약조항의 해석은 달라질 수 있습니다. 대법원은 이 사건 주택용지 공급계약을 단순히 토지매매계약으로 보지 않고 이 사건 주택용지 공급계약의 특수성을 고려하여 판결을 내린 것으로 보입니다.

  같은 계약 내용이더라도 어떻게 해석하느냐에 따라 재판부마다 다른 판결을 내릴 수도 있습니다.  그러므로 계약서 해석에 다툼이 생기지 않도록 계약서 작성시 계약서 조항내용을 신중하고 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.

  이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 

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안녕하세요 이원영 변호사입니다.

  오늘날의 주거환경 혹은 건축환경을 감안하면 집 주변에 고층 빌딩 혹은 아파트 건축으로 인하여 일조권, 조망권이 침해되는 사례들이 많이 발생하고 있습니다.

  오늘날에는 재개발, 재건축 등으로 인하여 상업용, 주거용 건물이 점차 고층화되고 밀집되어 가는 경향이 있기 때문에 제한없이 일조를 누리는 것은 현실적으로 불가능합니다. 그러므로 어느 정도의 일조 방해는 거주자 상호 수인이 요구되고, 그 수인 한도를 초과하는 경우에는 일조권의 침해로 보고 있습니다.

  법원에서는 ① 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우, 또는 ② 8시부터 16시까지의 시간 중 통틀어서 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인한도 내라고 보고, 이 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니한 일조권 방해의 경우 수인한도를 넘는다고 보고 있습니다.

  즉, 위 두 가지 조건을 모두 만족시키지 못한 경우 법원에서는 일조권 침해의 수인한도를 넘는다고 판단할 가능성이 높습니다. 반대로 일조권 침해가 수인한도 내의 범위에 있다면(연속 일조시간 2시간, 총 일조시간 4시간 중 어느 하나라도 만족하는 경우) 이로 인하여 시가하락이 있더라도 손해배상을 청구할 수가 없습니다.

  그러므로 가해건물에 대하여 일조권 침해로 인한 손해배상책임을 물을 때에는 위 수인한도를 넘는 일조권 침해인지를 면밀히 검토하여야 합니다.

  한편, 서울 OO구의 한 아파트 단지 남쪽으로 최대 35층 규모의 아파트 재건축 공사가 진행 중이었는데, 위 아파트 단지와는 거리가 불과 몇 십미터 밖에 떨어져 있지 않았습니다. 피해 아파트 주민들은 신축 아파트의 층수를 낮춰달라는 소송을 제기하였고 법원에서는 원고의 일조권 침해를 일부 인정하여 아파트 층수를 낮추라는 판결을 내리기도 하였습니다.

  그러므로 아파트 재건축, 재개발을 할 때에 무조건 층수를 높게 하려고 하기 보다는 주위 건물 일조권 침해에 따른 소송제기 가능성 여부도 고려하여 설계를 하는 것이 바람직할 것입니다.

  우리나라와 같이 인구밀도가 높고, 고층 아파트의 건립이 증가하고 있는 상황에서 법원의 위와 같은 판결은 기존 거주자의 일조권 침해에 대하여 예전보다 더 많이 인정해주는 추세에 있다고 보여집니다.

  일조권 침해가 발생한 경우 제대로 대응하지 못하면 적절한 피해보상을 받기 어려울 수도 있기 때문에 변호사와 상담을 하여 진행을 하시는 것이 바람직할 것입니다.

  이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 

  건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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  안녕하세요 이원영변호사 입니다.

  공사계약서, 도급계약서, 매매계약서 등을 작성할 때 위약금 조항을 포함시켜 계약 상대방이 계약을 이행하지 못할 경우, 계약을 위반하는 경우 상대방에게 위약금을 물을 수 있도록 하는 경우가 많습니다.

  계약상 우월한 지위에 있는 계약 당사자가 상대방이 계약 위반을 하지 못하도록 다소 과다하거나 추상적인 위약금 약정을 하기도 합니다. 위약금 약정은 당사자의 자유로운 계약 의사에 의하여 약정을 한 것이기 때문에 위약금 약정의 효력을 부정하기는 어렵습니다. 그러나 위약금 약정이 과도할 경우 혹은 불명확한 위약금 약정은 그 효력이 부정되기도 합니다.

  일례로 전체 계약금액의 3배에 달하는 위약벌 약정에 대하여 1심과 항소심에서는 위약벌 약정은 유효하고 따라서 피고는 원고에게 위약벌 146억원을 지급하여야 한다고 판결을 내렸으나, 대법원에서는 위 위약벌 약정은 약정된 벌이 과도하게 무거워 공서양속에 반하여 그 효력을 인정할 수 없다고 보았습니다.

  또한 매매대금 1억원, 계약금 3000만원인 법인 양도, 양수 계약에서 “을(피고)이 불이행할 때에는 본 계약을 무효로 하고, 계약금 10/1. 갑(원고)에게 귀속된다”는 약정을 한 사건에서 을(피고)이 위반하여 계약을 해제를 하였습니다. 을의 계약 위반으로 구체적인 위약금을 얼마라고 해야하는지에 관하여 원심은 계약금액의 3000만원의 10배인 3억원을 인정하되 손해배상 예정액 3억원은 부당히 과하다고 보아 40%으로 감액하여 1억 2000만원만을 인정하였습니다.

  그러나 대법원에서는 ‘계약금 10/1. 갑에게 귀속된다’는 부분은 조사가 생략되어 있고 띄어쓰기도 제대로 되어 있지 않을 뿐만 아니라 ‘귀속 된다’는 표현도 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는다고 보아 원고의 주장과 같이 위 부분을 ‘피고가 계약을 불이행할 경우 계약금의 10배를 원고에게 지급하여야 한다’는 의미로 해석하는 경우 상대방인 피고에게 이례적으로 중대한 책임을 부과하게 된다고 보아 원심을 파기하고 환송하였습니다.

  상대방이 계약을 위반할 것을 대비하기 위하여 계약서에 지나치게 과도한 위약벌 규정 조항을 넣거나 혹은 위 대법원 판결과 같이 불명확하거나 추상적인 위약벌 규정을 넣을 경우에는 위약벌 규정의 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 그러므로 계약서 작성시 이 점을 유의하시어 신중하고 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.

  이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

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