'권리금' 검색결과 3건

안녕하세요 이원영 변호사입니다.

우리나라 상가의 경우에는 보통 권리금이 형성되어 있습니다. 상권이 좋은 상가의 경우에는 수억원 이상의 권리금이 형성되기도 합니다.

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상가 임대차가 종료될 때 종전 임차인은 권리금을 회수하기 위하여 새로운 임차인을 구하여 임대인과 임대차 계약을 맺도록 하여 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수를 합니다.

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그러나 여러 사정으로 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 거절하여 종전 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 문제도 발생을 합니다. 이러한 문제가 많이 발생을 하자 상가임대차보호법에서는 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 신설되었습니다.

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그리하여 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 이유없이 방해하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임이 있습니다.

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임대인은 정당한 이유없이 임대차 계약을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임이 있습니다.

다만 몇 가지 정당한 사유가 있을 경우에는 임대인은 종전 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있습니다.

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상가건물 임대차보호법에서 인정한 정당한 사유 중에서 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(법 제 10조의4 제 2항 제3호)’가 있는데 실무에서는 임대인이 위와 같은 이유를 대며 임대차 계약 거절을 할 경우 실제로 위 정당한 사유에 해당하는지에 관하여 다툼이 발생하곤 합니다.

상가를 임차하여 음식점을 운영하던 임차인 A는 신규임차인이 되려는 B와 1억 4500만원 상당의 권리금 계약을 체결하고 임대인 C에게 B와 새로운 임대차 계약을 체결해달라고 하였습니다.

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그러나 임대인 C는 ‘노후화된 건물을 재건축 및 대수선할 계획을 가지고 있다’는 이유로 A의 요청을 거절하고 B와 임대차 계약을 체결하지 않았습니다. A는 권리금을 회수하지 못하고 상가에서 퇴거를 하였고, 임대인 C는 그로부터 약 3년간 상가를 비워두었습니다.

임차인 A는 임대인 C에 대하여 정당한 이유없이 상가임대차보호법을 위반하였다는 이유로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

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임차인A의 주장에 관하여 임대인 C는 A가 상가에서 퇴거한 뒤로 약 3년간 비워두었기 때문에 정당한 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거절한 것이라고 항변하였습니다.

대법원은 임대인이 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는 정당한 사유가 있어서 임대차 계약을 거절하였음을 주장하기 위해서는 1) 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절하고 2) 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다고 보았습니다.

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그러나 이 사건에서 임대인 C는 상가를 재건축·대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차 계약 체결을 거절하였을 뿐 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차 계약 체결 거부를 한 것이 아니기에 정당한 사유로 신규 임대차 계약의 체결 거부를 했다 볼 수 없다고 보아 임차인의 손을 들어주었습니다.

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단순히 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대차 계약 거절을 할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 것이 아니라 이러한 사유로 임대인이 신규 임대차 계약의 체결을 거부한다는 명백한 거절을 표하여야 임차인에 대한 손해배상 책임을 면할 수 있을 것입니다.

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위와 같은 권리금에 관한 분쟁이 발생할 경우 임대인은 임대차 계약 체결 거절의 정당한 이유에 해당하는지 검토하여 임차인에게 권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상을 부담하지 않도록 하여야 할 것이고, 권리금 기회 회수를 보호받지 못한 임차인은 임대인에 대하여 임차인이 입은 손해에 대하여 적극적으로 주장하여야 할 것입니다.

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이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 및 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

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건설, 부동산에 관한 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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안녕하세요 이원영 변호사입니다.

임대차기간이 종료를 앞두고 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 새로운 임차임과 임대차 계약을 체결하라고 하였으나 임대인은 본인이 직접 상가를 운영한다고 하여 권리금을 회수 못하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

임차인 입장에서는 비싼 권리금을 주고 상가를 임차하였는데 임대인이 본인이 직접 상가를 운영한다는 이유로 권리금 회수를 하지 못한다면 매우 억울한 상황이 아닐 수 없습니다. 이와 같은 경우 임차인은 임대인에 대해서 어떠한 법적 조치를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

임차인인 원고는 임대인인 피고와 상가 임대차 계약을 체결하고 상가에 커피전문점을 차려 운영하였습니다. 임대차기간 만료일이 다가오자 피고는 원고에게 ‘임대차 종료를 하고 피고 아들이 상가를 커피전문점으로 사용하도록 할 것이다’고 하였습니다.

원고는 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것’ 등을 요청하였고 피고는 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’고 밝혔습니다.

원고는 신규임차인을 구하지 못한 채로 위 상가에서 이사를 하였고, 이후 피고는 실제로 이 상가에 커피전문점을 차렸습니다. 원고는 피고에 대하여 피고가 임차인인 원고의 권리금 회수기회 보호 의무를 위반하였다는 이유로 피고에게 손해배상을 청구하였습니다.

1심과 2심에서는 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 원고의 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하지 않아 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다.

그러나 대법원에서는 ‘임대인이 직접 상가를 운영하겠다는 등의 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 거절행위에 해당한다고 보아 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다’고 보아 원고 패소 판결을 파기, 환송하였습니다.

상가임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특별한 사유없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다.

위와 같이 임대차 종료시에 임대인이 직접 상가를 운영한다며 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 경우에는 대법원은 ‘4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위‘에 해당한다고 보아 임대인은 임차인에게 손해배상 청구를 해야한다고 판단하였습니다.

대법원의 위 판결을 계기로 앞으로 임차인의 권리금 회수의 보호가 강화될 것으로 보입니다.

지금까지 임차인의 권리금 회수를 못하였을 경우 임대인의 손해배상책임에 대하여 알아보았습니다. 법무법인 이산은 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 건설, 부동산 관련 소송을 수행하여 건설, 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

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권리금 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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안녕하세요 이원영 변호사입니다.

우리나라의 상가임대차에서 독특한 거래중 하나가 바로 ‘권리금’입니다. 상가임대차보호법상 ‘권리금’이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 의미합니다.

그러므로 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.

그동안 임대인의 임대차 종료, 임대인의 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 거부 등으로 기존의 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하고 계약이 만료되어 임대인에게 상가를 넘겨주어 상가 임대차 기간 동안 열심히 상가를 운영하며 쌓아올린 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 회수하지 못하는 문제가 많이 발생하였습니다.

그리하여 위와 같은 문제를 해결하기 위하여 상가임대차보호법에서는 임대인의 임차인 권리금 회수 방해 금지 조항을 신설하였습니다.

하지만 권리금 보호 조항 신설 이후에도 임대 기간이 지난 경우에도 임대인이 상가임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 하는지에 대해서도 분쟁이 많이 발생하였습니다. 최근 대법원에서는 위와 같이 분쟁 사건에 대하여 의미있는 판결을 내렸는데요. 위 대법원 판결에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

임차인인 원고는 임대인과 2010. 10. 1. 임대차계약을 체결한 다음 음식점을 차려 운영하였습니다. 원고는 임대차 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. A와 권리금 1억 4500만원에 음식점을 양도하기로 하였고, 피고에게 A와 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였습니다.

그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 A와의 임대차계약 체결에 응하지 않았고, 원고는 피고가 권리금 회수 방해로 인하여 손해가 발생하였다는 이유로 피고에 대하여 손해배상청구를 하였습니다.

1심과 2심에서는 원고가 임대인에게 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하며 원고의 손해배상 청구를 모두 기각하였습니다.

이 사건은 대법원까지 올라갔고, 대법원은 “상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”고 하였습니다.

특히 대법원은 “임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우는 전체 임대차 기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적”이라고 보아 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다며 임대인인 피고가 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다는 취지로 원심을 파기, 환송하였습니다.

상가 임차인이 임대기간을 초과하여 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하고, 만약 정당한 이유없이 임차인의 권리금 회수를 방해한다면 임대인은 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상책임이 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

지금까지 임차인의 권리금 회수에 대하여 알아보았습니다. 법무법인 이산은 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 건설, 부동산 관련 소송을 수행하여 건설, 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

권리금 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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