안녕하세요 이원영 변호사입니다.
우리나라 상가의 경우에는 보통 권리금이 형성되어 있습니다. 상권이 좋은 상가의 경우에는 수억원 이상의 권리금이 형성되기도 합니다.
상가 임대차가 종료될 때 종전 임차인은 권리금을 회수하기 위하여 새로운 임차인을 구하여 임대인과 임대차 계약을 맺도록 하여 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수를 합니다.
그러나 여러 사정으로 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 거절하여 종전 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 문제도 발생을 합니다. 이러한 문제가 많이 발생을 하자 상가임대차보호법에서는 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 신설되었습니다.
그리하여 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 이유없이 방해하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임이 있습니다.
임대인은 정당한 이유없이 임대차 계약을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임이 있습니다.
다만 몇 가지 정당한 사유가 있을 경우에는 임대인은 종전 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법에서 인정한 정당한 사유 중에서 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(법 제 10조의4 제 2항 제3호)’가 있는데 실무에서는 임대인이 위와 같은 이유를 대며 임대차 계약 거절을 할 경우 실제로 위 정당한 사유에 해당하는지에 관하여 다툼이 발생하곤 합니다.
상가를 임차하여 음식점을 운영하던 임차인 A는 신규임차인이 되려는 B와 1억 4500만원 상당의 권리금 계약을 체결하고 임대인 C에게 B와 새로운 임대차 계약을 체결해달라고 하였습니다.
그러나 임대인 C는 ‘노후화된 건물을 재건축 및 대수선할 계획을 가지고 있다’는 이유로 A의 요청을 거절하고 B와 임대차 계약을 체결하지 않았습니다. A는 권리금을 회수하지 못하고 상가에서 퇴거를 하였고, 임대인 C는 그로부터 약 3년간 상가를 비워두었습니다.
임차인 A는 임대인 C에 대하여 정당한 이유없이 상가임대차보호법을 위반하였다는 이유로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.
임차인A의 주장에 관하여 임대인 C는 A가 상가에서 퇴거한 뒤로 약 3년간 비워두었기 때문에 정당한 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거절한 것이라고 항변하였습니다.
대법원은 임대인이 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하는 정당한 사유가 있어서 임대차 계약을 거절하였음을 주장하기 위해서는 1) 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절하고 2) 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다고 보았습니다.
그러나 이 사건에서 임대인 C는 상가를 재건축·대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차 계약 체결을 거절하였을 뿐 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차 계약 체결 거부를 한 것이 아니기에 정당한 사유로 신규 임대차 계약의 체결 거부를 했다 볼 수 없다고 보아 임차인의 손을 들어주었습니다.
단순히 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대차 계약 거절을 할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 것이 아니라 이러한 사유로 임대인이 신규 임대차 계약의 체결을 거부한다는 명백한 거절을 표하여야 임차인에 대한 손해배상 책임을 면할 수 있을 것입니다.
위와 같은 권리금에 관한 분쟁이 발생할 경우 임대인은 임대차 계약 체결 거절의 정당한 이유에 해당하는지 검토하여 임차인에게 권리금 회수 기회 박탈에 따른 손해배상을 부담하지 않도록 하여야 할 것이고, 권리금 기회 회수를 보호받지 못한 임차인은 임대인에 대하여 임차인이 입은 손해에 대하여 적극적으로 주장하여야 할 것입니다.
이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 및 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.
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