안녕하세요 이원영 변호사입니다.
토지 경계가 모호하여 오랫동안 타인의 땅을 점유하고 있거나 전 주인으로부터 땅을 매입하여 그대로 사용하고 있었는데 알고보니 옆집의 토지를 일부 점유하고 있는 경우가 종종 있습니다.
오랫동안 옆집이 본인 소유의 토지를 침범하고 있는지 몰랐다가 뒤늦게 알게 되어 이를 어떻게 처리를 하면 좋을지 저희 사무실을 찾아와 상담을 하십니다.
본인 소유의 토지에 다른 사람이 불법적으로 점유하고 있다면 소유자의 당연한 권리로서 더 이상 점유를 못하게 하고 점유하고 있던 토지에 대하여 퇴거 및 인도청구를 할 수 있고, 만약 그 땅 위에 무언가를 설치해 놓았다면 철거청구도 할 수 있습니다.
그러나 우리나라 민법에는 ‘점유취득시효’라는 제도가 있어 일정 요건을 갖춘 점유자에게 타인 소유의 토지를 취득할 수 있게 하는 제도가 있습니다.
민법 245조에서는 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 경우’에 그 부동산에 대하여 소유권이전등기를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉. 20년간 타인의 토지가 본인 소유의 토지인 줄 알고 20년 이상 다른 사람의 방해없이 계속하여 점유를 해왔다면 그 해당 토지에 대하여 실제 소유권자에 대하여 소유권을 주장할 수 있습니다.
그러나 20년간 타인의 토지를 점유하였다고 하여 점유취득시효가 모두 인정되는 것은 아닙니다.
일례로 갑은 갑의 토지를 A에게 매도하였고, 1995년 11월경 매도한 토지 위에 양어장 시설을 짓고 점유하기 시작하였습니다. 이후 B가 2002년 4월경 양어장 시설을 인수하였고, 2005년 6월 원고가 B로부터 위 토지를 매수하였습니다.
2015년 11월이 되자 원고는 A로부터 토지를 산 피고에게 “갑이 양어장 시설을 점유하기 시작한 때부터 토지를 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성되었으므로 소유권이전등기를 하라”는 소송을 제기하였습니다.
1심에서는 점유취득시효가 완성되었다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 항소심에서는 “매도인이 타인에게 부동산을 매도하였을 경우 인도의무를 지므로 매도인이 그 부동산을 계속해서 점유할 경우 이는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 본다”고 판단하였습니다.
또한 항소심은 “원고는 갑, B를 거쳐 토지를 순차적으로 승계하면서 총 20년간 점유해온 것으로 추정되나 갑이 1995년에 설치한 양어장 시설은 토지 면적의 90%이상을 차지하고 있어, 설치 당시 A의 토지를 침범하고 있었다는 사실을 알고 있었던 것으로 보인다”고 지적하였습니다.
그리하여 항소심 재판부는 갑의 위 토지 점유는 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없으므로 갑의 점유를 제외한 나머지 기간만으로는 점유취득시효 기간을 충족할 수 없다며 원고의 점유취득시효를 인정하지 아니하였습니다.
위와 같이 토지를 20년간 점유하였다고 하여 점유취득시효가 인정되는 것이 아니라 점유 태양. 타인의 부동산을 점유하게 된 경위, 등기명의자의 변경 시기 등에 따라 점유취득시효 유효 여부가 달라질 수 있기 때문에 타인의 토지를 오랫동안 점유하고 있는 경우, 점유취득시효에 대하여 법률상담을 받아 신속한 법적 대처를 하여야 할 것입니다.
지금까지 부동산 점유시 점유취득시효에 대하여 알아보았습니다. 법무법인 이산은 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 건설, 부동산 관련 소송을 수행하여 건설, 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.
인근 주민의 토지 불법 점유에 따른 법률 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.
법무법인 이산
대표 변호사 이원영
상 담 안 내
이산 건설·부동산 법률센터 오시는길
◆ 주 소 : 서울 구로구 시흥대로 571, 부호빌딩 3층
◆ 위 치 : 2호선 구로 디지털 단지역 1번 출구에서 도보로 1분
서울변호사, 구로변호사, 금천 변호사, 관악 변호사, 영등포 변호사, 법무법인이산, 구로 법률상담, 금천 법률상담, 건설, 부동산, 무료상담, 기업법무, 법률자문, 건설소송, 공사대금, 하자보수, 손해배상, 이행보증, 미수금, 건설변호사, 부동산변호사, 하도급, 분양, 법률상담, 가압류, 공사계약서, 공사계약, 가처분, 건설분쟁,점유취득시효, 퇴거청구, 인도청구, 점유취득