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제 토지에 주차장을 건설한다는 도시계획시설결정이 났습니다.
이에 대하여 불복할 수 있을까요?

안녕하세요 이원영 변호사입니다. #구로변호사

도시발전과 공공복리 증진을 위하여 주차장, 도로, 공원, 도서관, 의료시설 등 필수적으로 필요한 시설들이 있습니다. 이러한 필수적 시설들을 도시계획시설이라고 합니다.

도시계획시설들은 국가나 지방자치단체 소유의 땅에 설치되기도 하지만 경우에 따라 개인 소유의 땅에 설치되기도 합니다. 개인 소유의 땅에 도시계획시설이 설치될 경우 그 소유자는 재산권을 행사하지 못하는 문제가 발생합니다.

개인 소유의 땅 위에 도시계획시설결정이 내려졌을 경우 이에 대해서 어떠한 법적 조치를 취할 수 있을까요?

갑, 을, 병은 서울 종로구 일대의 토지를 공유하고 있었습니다. 종로구는 갑, 을, 병 소유 토지 일대에 도시계획시설인 주차장을 설치하기로 결정하고 지형도면과 함께 이와 같은 내용을 고시하였습니다.

이에 갑, 을, 병은 이와 같은 도시계획시설 결정에 대해서 반발을 하여 소송을 제기하였습니다.

재판부는 토지인근 주택을 기준으로 할 경우 주차장이 부족하므로, 새로운 주차시설 확보는 주변 거주자들을 위한 원활한 주차공간 제공이라는 공익을 위해서 그 필요성이 인정된다고 보아 주차시설의 필요성은 인정하였습니다.

하지만 개인의 토지를 도시계획시설로 정하여 주차공간으로 확보할 경우 대상토지의 소유자는 소유권 행사에 심각한 제한을 받게 되므로, 다른 방법으로 주차장을 추가할 수 없는 경우에 한하여 도시계획시설결정의 정당성이 인정된다고 보았습니다.

원고들의 토지 인근 주차장은 상업시설을 포함할 경우 주차장 확보율이 100%를 넘게 되고 인근주차장을 모두 사용할 수 있다면 주차공간을 확보하기 위하여 원고들의 토지에 주차장을 추가할 필요성이 인정된다고 보기 어렵다고 보았습니다.

또한 원고들은 원고들의 토지 위에 주차장을 설치함으로써 토지의 소유권을 상실할 우려가 생겼으므로 종로구의 처분은 비례원칙에 위반하는 등 재량권을 일탈 남용한 위법이 인정된다고 보아 원고 승소 판결을 내렸습니다.

도시계획시설결정은 토지 소유자의 재산권을 심각하게 침해할 수 있으므로 다른 방법으로 시설을 추가할 수 없는 경우에 한하여 정당성이 인정될 수 있습니다. 그러므로 위와 같은 도시계획결정으로 인하여 개인 소유의 토지 위에 시설이 설치되어 재산권 침해가 발생한다면 신속하게 행정소송을 제기하여 처분의 위법성을 다투어야 할 것입니다.

위와 같은 행정소송은 처분을 받은 뒤 90일 이내에만 소송을 제기할 수 있고, 그 이후에는 소송을 제기할 수 없으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

위법한 처분을 받아 위와 같이 재산권을 심각하게 침해받는 매우 난감한 상황에 처하셨다면 법무법인 대표변호사 이원영과 법률상담을 진행하시기 바랍니다. 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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채무자의 채무를 제대로 알지 못한 상태에서 보증을 섰다가 채권회사로부터 어마어마한 액수의 채무를 변제하라는 통보를 받았습니다.

보증인인 제가 채무자의 채무를 모두 변제하여야 하나요?

안녕하세요 이원영 변호사입니다.

거래를 하는 과정에서 상대방의 대금지급 능력이 의심이 되면 부동산 등에 담보를 설정을 하고, 물적 담보를 제공하기 어려운 경우에는 연대보증인을 요구하기도 합니다

연대보증인의 경우 채무자의 채무상황이 어떠한 지 잘 모르고 보증계약을 체결하는 경우도 많아 나중에 채권자가 보증인에게 채무자의 채무를 지급하라고 요구할 때가 되어서야 보증인은 채무자의 채무를 알게 되어 적잖이 당황하기도 합니다.

특히 계속적 거래를 할 경우에는 채무액이 확정되지 않기 때문에 보증인이 얼마나 보증채무를 부담하는지가 문제가 되기도 하는데요. 보증채무의 최고액이 기재하지 않은 연대보증의 경우 그 효력이 인정되는지 알아보도록 하겠습니다.

"확정되지 않은 채무에 관하여 보증계약의 효력은?"

갑회사로부터 공장신축공사를 도급받은 을 회사는 공사에 필요한 레미콘을 병회사로부터 공급받기 위하여 계약서를 작성하였습니다. 이 당시 갑회사의 대리인인 정은 을 회사가 병 회사에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 레미콘대금 지급의무를 연대보증할 의사로 계약서의 연대보증인란에 갑 회사의 명판과 법인인감도장을 날인하였습니다.

당시 계약서에 계약기간, 현장명, 대금지급조건, 레미콘의 규격과 ㎥당 단가 등은 기재되어 있었으나, 총레미콘의 공급량이나 보증채무의 최고액은 기재되어 있지 않았습니다.

병회사는 을 회사가 레미콘대금을 지급하지 않자 연대보증인인 갑회사에 대하여 물품대금청구 소송을 제기하였습니다.

우리나라 민법 제 428조 제1항에서는 ‘보증은 그 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 발생한다’고 규정이 되어 있는데, 갑 회사의 대리인인 정이 갑 회사의 명판과 법인인감도장을 날인한 것에 대하여 ‘보증인의 기명날인’이 있었는가에 대한 쟁점에 관하여 법원은 보증인의 기명날인은 타인이 이를 대행하는 방법으로도 무방하다고 보았습니다.

한편, 민법 제428조의3은 제1항에서 “보증은 불확정한 다수의 채무에 대하여도 할 수 있다. 이 경우 보증하는 채무의 최고액을 서면으로 특정하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항의 경우 채무의 최고액을 제428조의2 제1항에 따른 서면으로 특정하지 아니한 보증계약은 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다.

그리하여 불확정한 다수의 채무에 대하여 보증하는 경우 보증채무의 최고액이 서면으로 특정되어 보증계약이 유효하다고 하기 위해서는,

i) 보증인의 보증의사가 표시된 서면에 보증채무의 최고액이 명시적으로 기재되어 있어야 하고,

ii) 보증채무의 최고액이 명시적으로 기재되어 있지 않더라도 서면 자체로 보아 보증채무의 최고액이 얼마인지를 객관적으로 알 수 있는 등 보증채무의 최고액이 명시적으로 기재되어 있는 경우와 동일시할 수 있을 정도의 구체적인 기재가 있어야 합니다.

"불확정한 다수의 채무에 대한 보증채무는 최고액을 알 수 있어야 그 효력이 있습니다"

대법원은 갑 회사의 보증의사가 표시된 계약서에 보증채무의 최고액이 명시적으로 특정되었다고 할 수 없고, 달리 계약서의 기재만으로 보증채무의 최고액이 얼마인지를 알 수도 없으므로, 보증채무의 최고액이 특정되었다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기환송하였습니다.

위와 같이 보증계약을 할 당시에 계약서에 보증채무의 최고액이 명시적으로 특정되어 있지 않는다면 보증계약은 효력을 상실할 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

보증인 입장에선 신뢰하는 지인, 가족이라고 섣불리 보증을 서주었다가 거액의 채무액을 부담할 수 있고 채권자 입장에서는 계약서를 제대로 작성하지 못하여 보증계약의 효력이 상실하여 채무 변제를 받지 못할 수 있으므로 보증계약을 할 때에는 계약 내용을 꼼꼼히 검토하여 체결하여야 합니다.

보증계약 등 계약에 관하여 법률분쟁을 겪고 있다면 변호사와 상담을 하여 신속한 대처를 하시기 바랍니다. 저희 법무법인 이산은 의뢰인의 든든한 조력자로서 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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