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안녕하세요 이원영 변호사입니다.

임대차기간이 종료를 앞두고 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 새로운 임차임과 임대차 계약을 체결하라고 하였으나 임대인은 본인이 직접 상가를 운영한다고 하여 권리금을 회수 못하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

임차인 입장에서는 비싼 권리금을 주고 상가를 임차하였는데 임대인이 본인이 직접 상가를 운영한다는 이유로 권리금 회수를 하지 못한다면 매우 억울한 상황이 아닐 수 없습니다. 이와 같은 경우 임차인은 임대인에 대해서 어떠한 법적 조치를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

임차인인 원고는 임대인인 피고와 상가 임대차 계약을 체결하고 상가에 커피전문점을 차려 운영하였습니다. 임대차기간 만료일이 다가오자 피고는 원고에게 ‘임대차 종료를 하고 피고 아들이 상가를 커피전문점으로 사용하도록 할 것이다’고 하였습니다.

원고는 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것’ 등을 요청하였고 피고는 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’고 밝혔습니다.

원고는 신규임차인을 구하지 못한 채로 위 상가에서 이사를 하였고, 이후 피고는 실제로 이 상가에 커피전문점을 차렸습니다. 원고는 피고에 대하여 피고가 임차인인 원고의 권리금 회수기회 보호 의무를 위반하였다는 이유로 피고에게 손해배상을 청구하였습니다.

1심과 2심에서는 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 원고의 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하지 않아 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였습니다.

그러나 대법원에서는 ‘임대인이 직접 상가를 운영하겠다는 등의 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 거절행위에 해당한다고 보아 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다’고 보아 원고 패소 판결을 파기, 환송하였습니다.

상가임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특별한 사유없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다.

위와 같이 임대차 종료시에 임대인이 직접 상가를 운영한다며 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 경우에는 대법원은 ‘4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위‘에 해당한다고 보아 임대인은 임차인에게 손해배상 청구를 해야한다고 판단하였습니다.

대법원의 위 판결을 계기로 앞으로 임차인의 권리금 회수의 보호가 강화될 것으로 보입니다.

지금까지 임차인의 권리금 회수를 못하였을 경우 임대인의 손해배상책임에 대하여 알아보았습니다. 법무법인 이산은 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 건설, 부동산 관련 소송을 수행하여 건설, 부동산 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.

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권리금 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

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법무법인 이산 

대표변호사 이원영

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