[건설] 주택용지 공급 계약상 ‘토지사용 시기’는 언제로 봐야 할까- 건설변호사 이원영
안녕하세요 이원영 변호사입니다.
계약서를 작성하였더라도 계약 당사자간에 계약서상 해석이 다툼이 발생하여 소송으로 번지기도 합니다. 또한 계약서를 어떻게 작성을 하느냐에 따라 계약이 진행된 후 분쟁이 발생하였을 때 상당한 손해를 입을 수도 있습니다.
오늘은 주택용지 공급 계약상 ‘토지사용 시기’를 어떻게 해석을 해야하는지에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
한국토지주택공사(LH)는 원고OO와 하남·미사지구 공동주택용지를 약 1375억원에 공급하고, 계약보증금 외에 나머지 매매대금을 2015. 12. 21.까지 6회로 분할하여 지급하기로 하는 내용의 주택용지 공급계약을 체결하였습니다.
다만 토지 사용시기는 2014. 12. 31.로 특정이 되어 있고, 위 계약서에서는 “LH 공사의 책임질 사유로 인한 조성공사의 지연으로 토지사용시기가 지연되는 경우에는 LH 공사는 기납부한 매매대금에 대하여 지체상금을 원고에게 지급하거나 원고가 납부할 매매대금에서 차감하여 지급에 대신하기로 한다”라고 정하고 있었습니다.
원고는 2014. 12. 31.이 지난 후에도 LH 공사의 택지조성공사의 지연으로 인하여 이 사건 토지를 사용할 수 없는 상태가 장기간 지속이 되었고 원고는 LH 공사에 대하여 약 100억원의 지연손해금을 청구하였습니다.
1심에서는 LH 공사가 원고에게 지체상금을 지급할 책임이 있다면서 51억원 상당의 손해배상책임을 인정하였습니다. 그러나 항소심에서는 LH 공사의 책임이 없다고 하며 원고 패소 판결을 내렸습니다.
항소심에서는 지체상금을 규정한 조항의 토지사용시기는 토지의 사용가능시기가 도래한 것만으로 부족하고 원고가 매매대금을 선납하고 소유권을 이전받는 등의 조건을 구비하여야 하는데 원고가 그와 같은 조건을 구비하지 않았으므로 토지사용시기가 도래했다고 인정할 수 없다고 판시하였습니다.
이 사건은 대법원까지 올라가 판단을 받았는데, 대법원에서는 이 사건 주택용지 공급계약은 LH공사가 공동주택 건축 용도의 대규모 택지를 조성하여 원고에게 공급하는 것을 그 목적으로 하는 것으로서,
사업기간 단축 및 비용절감 등을 위해 원고가 조기에 건축공사에 착수할 수 있도록 이 사건 토지 매매대금의 최종 납부기일로부터 약 1년 전까지 LH공사에게 택지 조성공사를 마치고 원고의 사용에 제공할 의무를 부과함과 동시에 LH공사가 위 의무를 위반할 경우 그로 인한 지연손해금을 배상하도록 하는 내용을 포함하고 있다고 보았습니다.
또한 대법원은 주택용지 공급계약에서 손해배상책임요건으로서 ‘LH공사의 책임질 사유로 인한 조성공사의 지연으로 토지사용시기가 지연되는 경우’를 정하고 있을 뿐 원고로 하여금 토지사용조건을 모두 충족할 것을 명시적으로 요구하고 있지 않다고 하였습니다.
그러므로 원고로 하여금 토지사용조건을 모두 충족하여야 만 지연손해금 채권이 성립한다고 해석하는 것은 이 사건 계약 당시 당사자의 진정한 의사에 부합한다고 보기 어렵다고 보아 원심(항소심)판결을 파기환송하였습니다.
계약의 목적, 내용, 성격, 계약을 체결하게 된 경위 등에 따라 계약조항의 해석은 달라질 수 있습니다. 대법원은 이 사건 주택용지 공급계약을 단순히 토지매매계약으로 보지 않고 이 사건 주택용지 공급계약의 특수성을 고려하여 판결을 내린 것으로 보입니다.
같은 계약 내용이더라도 어떻게 해석하느냐에 따라 재판부마다 다른 판결을 내릴 수도 있습니다. 그러므로 계약서 해석에 다툼이 생기지 않도록 계약서 작성시 계약서 조항내용을 신중하고 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.
이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.
건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.
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