[재개발] 경쟁입찰에 의하지 않은 시공자 선정 조합 결의는 효력이 있을까- 건설 변호사 이원영
안녕하세요 이원영 변호사입니다.
재개발 혹은 재건축을 진행을 할 경우 시공사, 시행사, 다수의 토지소유자 등 다수의 이해당사자가 참여를 하고 장기간 동안 여러가지 복잡한 절차를 거쳐 재개발, 재건축이 이루어지기 대문에 다양한 분야에서 법률분쟁이 발생합니다.
재개발, 재건축 진행 과정에서 여러 이해당사자가 가장 관심을 가지는 절차 중 하나가 시공사 선정 절차입니다. 대규모 단지의 재개발, 재건축을 수주할 경우 건설회사는 많은 이익을 얻을 수 있기 때문에 건설회사는 시공자로 선정되기 위하여 부정한 방법을 동원하기도 합니다.
도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 합니다.
만약 위와 같이 조합이 법률에 따라 경쟁입찰을 하지 않고 시공자 선정을 결의하였을 경우 조합의 결의는 효력이 있는지에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
A 조합은 조합총회를 개최하여 시공사 선정 입찰에 참여한 G건설회사와 H 건설회사 중에서 더 많은 표를 얻은 G건설회사를 재개발 시공사로 선정하였습니다. 그러나 G 건설회사는 시공사 선정결의 즈음하여 A 조합원들에게 G 건설회사에 사전투표하는 대가로 현금 100만원을 제공하거나 특급호텔 식사 및 숙박 등의 향응을 제공하였습니다.
G 건설회사의 직원들은 이와 같은 행위에 대하여 입찰방해죄로 기소되어 유죄판결을 받았고, 이후 A 조합은 정기총회를 개최하여 A 조합과 G 건설회사 간 ‘도급계약서’를 의결하였으며 시공자 선정결의를 추인하는 결의도 하였습니다.
위 사건에 대하여 대법원은 “구 도시정비법 제 11조 제1항 본문은 강행규정으로서 이를 위반하여 경쟁입찰의 방법이 아닌 방법으로 이루어진 입찰과 시공자 선정결의는 당연히 무효”임을 분명히 하였습니다.
더 나아가 대법원은 “형식적으로는 경쟁입찰의 방법에 따라 조합총회에서 시공사의 선정 결의를 하였다고 하더라도 실질적으로 경쟁입찰에 의하여 시공사를 정하도록 한 법률 취지를 잠탈하는 경우에도 위 규정을 위반한 것으로 볼 수 있다”고 보았습니다.
그리하여 다시 시공사를 선정하는 절차를 거치지 않은 채 단순히 무효인 시공사 선정결의를 추인하는 결의를 하는 것만으로 하자가 치유된다고 볼 수 없다고 보아 경쟁입찰에 의하지 않은 이 사건 시공자 선정 조합 결의는 효력이 없다고 판시하였습니다.
위와 같이 경쟁입찰을 거치지 않거나 사실상 경쟁입찰에 의하지 않은 시공사 선정결의 조합 결의는 무효임을 유의하시기 바랍니다.
만약 상황이 급박하게 진행되어 총회 결의 무효확인의 소를 제기하여 판결을 받을 때까지 기다리기 어렵다면, 총회의 결의에 대한 효력정지를 구하는 가처분 신청을 하여 가처분을 할 수 있습니다. 실제로도 조합 총회의 결의에 대한 효력정지를 구하는 가처분 신청은 실무상 매우 빈번하게 발생하고 있습니다.
법령 규정을 위반하여 정비사업을 진행할 경우 최악의 경우에는 정비사업을 중단해야 할 사항도 발생할 수 있기 때문에 정비사업 추진위원회나 조합 등은 분쟁이 발생할 경우 법률 자문을 받아 해결하시기 바랍니다. 이원영 변호사는 오랫동안 많은 건설회사들을 자문하고 관련 소송을 수행하여 건설 분야에서 발생할 수 있는 다양한 법률 문제를 해결하였습니다.
건설 분쟁이 발생할 경우 법무법인 이산 대표 변호사 이원영 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.
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